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万科养老“方法论”:如何迈过“窄门” 走向万

发布时间:2019-11-21

  来说是一个万亿市场的窄门道路……因为中国进入了老年时代,今天60岁以上的老年人有2.5亿。另外,现代养老都还远远不够。”8月20日,万科北方区域最大的养老社区——北京随园养老中心正式亮相,万科集团高级、北方区域本部首席执行官刘肖表示。他将该项目成为万科养老的“标杆性项目”。

  首先,养老业务在中国的黄金时期还没有形成,真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后。“我们以前预期60、70岁的长者会是我们主要客户,开业之后我们发现80、90的长者才是我们主要客户,而且他们在里面依然非常活跃,生活得非常好。所以某种意义上说,这个行业成熟还没有到来。”

  此外,整个社会和行业的成熟度还不够。对于养老业务来说,行业标准还没有形成,政策也在不断完善。“这个行业的成熟,意味着出了任何的风险都要有一个行业尊重的定价机制,但是这个目前还没有形成。”

  养老是万科的多元化业务之一。自2012年11月万科的首个养老项目杭州随园嘉树面市至今,万科养老业务已布局16个城市,共储备带床位项目52个,可提供床位1万张以上,其中已开业项目中有接近5000个床位。

  随着2019年万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”以来,北京万科的养老业务也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园,和营造睦邻友好关系的随园。

  其中,怡园位于城市主城区,中等规模,可进行多点布局,满足对护理和医疗需求更高的客户,未来可以在此基础上做加载,输出社区、居家养老服务。随园位于城市近郊,单项目规模大,客户可以更早选择更长期的养老生活方式和在地老化(居家养老)。

  在业务布局上,怡园单体小,但数量多;随园单体大,但数量少。二者结合有利于做大规模,实现居家、机构、社区的更高效率。

  在客户结构上,怡园更刚需,对服务更依赖,未来对有品质的服务的需求越来越旺盛;随园更广泛,对支付意愿和能力要求更高,一次性支出养老成本高。二者结合可以覆盖更广的客群,且客户可在产品间流动,实现居家、机构、社区的客户资源共享。

  8月20日开业的北京随园养老中心,位于北京市房山区,是万科北方区域内规模最大的养老项目。项目整体规划7栋楼,共700余张床位。香港挂牌,其中,公共配套空间占地约4000㎡,拥有20多个功能。

  万科北方区域是万科多元化尝试的先行者,养老业务一直是北方区域的“战略业务”。据悉,综合考虑城市的老龄化程度和经济发达程度,客户的需求情况和支付能力,万科北方区域在养老布局时选择进入的均为直辖市和省会城市,例如已开业项目所在的5城市为北京、青岛、天津、济南、沈阳。目前北方区域养老在营床位1000+。

  对于怡园类产品,北京、青岛的怡园项目已进入良性运营阶段,其余三个城市也初步收获当地市场的良好反响;对于随园类产品,目前将优先在北京试点,经过检验后再发展。

  尽管养老业务对运营能力要求高,且投资回报周期长,但刘肖认为,万科养老会“走得很远”。

  其一,万科一直坚持“邻里式养老”的价值观,这更符合中国老人的实际需求。其二,无论在投资、拿地环节,还是全生命周期服务方面,万科都具备战略协同效应;其三,万科的生态具备开放性,与政府、学校、医院都有着良好的合作。这些都将对万科做好养老业务提供重要支撑。

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